Czym jest home staging?

Home staging to profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu, które ma na celu wyeksponowanie jej atutów, ukrycie wad oraz stworzenie przestrzeni atrakcyjnej dla potencjalnych kupujących. Termin ten pochodzi z USA, gdzie od lat 70. XX wieku jest powszechnie stosowaną praktyką w branży nieruchomości.

W Polsce home staging zyskuje na popularności dopiero od kilku lat, ale jego skuteczność została już wielokrotnie potwierdzona. Według badań, odpowiednio przygotowane mieszkania sprzedają się średnio o 30% szybciej i za cenę wyższą nawet o 5-10% w porównaniu do nieruchomości, które nie zostały poddane home stagingowi.

Dlaczego warto zainwestować w home staging?

Inwestycja w home staging zwykle zwraca się wielokrotnie. Oto główne korzyści:

  • Szybsza sprzedaż - atrakcyjne, dobrze zaprezentowane mieszkanie przyciąga więcej zainteresowanych i szybciej znajduje nabywcę
  • Wyższa cena - kupujący są skłonni zapłacić więcej za nieruchomość, która sprawia wrażenie zadbane,j i w której mogą się od razu wyobrazić
  • Lepsze zdjęcia - profesjonalnie przygotowane wnętrza prezentują się znacznie korzystniej na zdjęciach w ogłoszeniach, co przyciąga więcej potencjalnych klientów
  • Przewaga konkurencyjna - w sytuacji gdy na rynku jest wiele podobnych ofert, home staging może być czynnikiem, który wyróżni Twoją nieruchomość

Podstawowe zasady home stagingu

Skuteczny home staging opiera się na kilku kluczowych zasadach:

1. Depersonalizacja

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest depersonalizacja przestrzeni. Oznacza to usunięcie osobistych przedmiotów, zdjęć rodzinnych, pamiątek czy specyficznych dekoracji, które odzwierciedlają gust i osobowość właściciela. Celem jest stworzenie neutralnej przestrzeni, w której potencjalni kupujący mogą wyobrazić sobie własne życie.

2. Porządek i minimalizm

Nieruchomość powinna sprawiać wrażenie przestronnej i uporządkowanej. Warto usunąć zbędne meble i przedmioty, które zagracają przestrzeń lub zaburzają jej funkcjonalność. Zasada "mniej znaczy więcej" doskonale sprawdza się w home stagingu.

3. Naprawy i odświeżenie

Wszystkie widoczne usterki i niedoskonałości powinny zostać naprawione. Kapające krany, luźne klamki, pęknięte płytki czy odpryski farby mogą sprawiać wrażenie, że nieruchomość jest zaniedbana, co negatywnie wpływa na jej postrzeganie.

4. Neutralność i uniwersalność

Kolorystyka i styl powinny być raczej neutralne i uniwersalne, aby podobać się jak największej liczbie potencjalnych kupujących. Jaskrawe kolory ścian, ekstrawaganckie meble czy kontrowersyjne dekoracje mogą odstraszyć część zainteresowanych.

5. Oświetlenie

Dobrze oświetlone wnętrza sprawiają wrażenie większych, czystszych i bardziej przytulnych. Warto zadbać o maksymalne wykorzystanie światła naturalnego oraz odpowiednie oświetlenie sztuczne w każdym pomieszczeniu.

Home staging krok po kroku

Oto praktyczny przewodnik, jak przygotować mieszkanie do sprzedaży:

Krok 1: Gruntowne sprzątanie

Pierwszym krokiem jest dokładne sprzątanie całej nieruchomości. Obejmuje to:

  • Mycie okien i przeszkleń
  • Czyszczenie dywanów i tapicerki
  • Usunięcie wszelkich zabrudzeń ze ścian
  • Doczyszczenie fug w łazience i kuchni
  • Odświeżenie lub wymianę sylikonów
  • Usunięcie kamienia z armatury
  • Dokładne mycie podłóg i listew przypodłogowych

Warto rozważyć zatrudnienie profesjonalnej firmy sprzątającej, która wykona gruntowne czyszczenie.

Krok 2: Decluttering - eliminacja zbędnych przedmiotów

To kluczowy etap, który obejmuje:

  • Usunięcie nadmiaru mebli, które mogą sprawiać wrażenie zagracenia przestrzeni
  • Schowanie drobnych przedmiotów codziennego użytku
  • Uporządkowanie szaf i schowków (potencjalni kupujący będą do nich zaglądać)
  • Ograniczenie liczby dekoracji do kilku starannie wybranych elementów
  • Usunięcie magnesów i zdjęć z lodówki
  • Schowanie koszów na śmieci, szczotek toaletowych i innych nieatrakcyjnych przedmiotów

Dobrym rozwiązaniem może być tymczasowe wynajęcie magazynu lub schowka, gdzie można przechować zbędne rzeczy podczas procesu sprzedaży.

Krok 3: Drobne naprawy i remonty

Przegląd i naprawa wszelkich widocznych usterek:

  • Uzupełnienie ubytków w tynku i gipsie
  • Odświeżenie ścian - malowanie na neutralne kolory (beże, szarości, złamana biel)
  • Wymiana popękanych płytek lub kafelek
  • Naprawa cieknących kranów i toalet
  • Wymiana przepalonych żarówek
  • Usunięcie śladów pleśni (wraz z eliminacją jej przyczyny)
  • Naprawienie skrzypiących drzwi i luźnych klamek

Krok 4: Odświeżenie i stylizacja

Na tym etapie nadajemy wnętrzu świeżego i atrakcyjnego wyglądu:

  • Wymiana zużytej pościeli na nową, w neutralnych kolorach
  • Dodanie świeżych ręczników w łazience
  • Zastąpienie starych zasłon nowszymi lub czystymi
  • Dodanie kilku starannie dobranych dekoracji, które nadadzą wnętrzu przytulności (poduszki, narzuty, wazony)
  • Umieszczenie świeżych kwiatów lub roślin doniczkowych
  • Wprowadzenie elementów w neutralnych, ale ciepłych kolorach

Krok 5: Aranżacja poszczególnych pomieszczeń

Każde pomieszczenie wymaga nieco innego podejścia:

Salon

  • Usunięcie nadmiaru mebli, aby stworzyć wrażenie przestronności
  • Ustawienie mebli w sposób sprzyjający komunikacji i podkreślający funkcjonalność
  • Dodanie kilku poduszek dekoracyjnych i narzuty na kanapę
  • Umieszczenie kilku książek lub albumów na stoliku kawowym
  • Wykorzystanie roślin do ożywienia przestrzeni

Kuchnia

  • Dokładne wyczyszczenie wszystkich powierzchni, szczególnie blatów i frontu szafek
  • Usunięcie z blatów sprzętów kuchennych, pozostawienie maksymalnie 2-3 najbardziej estetycznych
  • Umieszczenie na blacie kosza z owocami lub świeżych ziół
  • Wymiana zużytych ściereczek i ręczników
  • Usunięcie z lodówki wszystkich magnesów i notatek

Sypialnia

  • Zadbanie o porządek i minimalizm
  • Wymiana pościeli na nową, w neutralnych kolorach
  • Dodanie kilku poduszek dekoracyjnych
  • Usunięcie osobistych przedmiotów z szafek nocnych
  • Zamknięcie drzwi do szafy lub staranne uporządkowanie jej zawartości

Łazienka

  • Dokładne wyczyszczenie wszystkich powierzchni, szczególnie armatury i fug
  • Wymiana zużytych ręczników na nowe, najlepiej w jednolitym kolorze
  • Schowanie kosmetyków i przyborów toaletowych
  • Wymiana zasłonki prysznicowej na nową
  • Dodanie świeżych kwiatów lub rośliny doniczkowej (jeśli pozwala na to wielkość łazienki)

Krok 6: Wykończenie i detale

Na koniec warto zadbać o kilka szczegółów, które mogą znacząco wpłynąć na ogólny odbiór:

  • Zadbanie o przyjemny zapach - świeże kwiaty, olejki zapachowe (unikaj intensywnych, sztucznych zapachów)
  • Otwarcie żaluzji i zasłon, aby wpuścić jak najwięcej światła
  • Włączenie wszystkich lamp przed prezentacją mieszkania
  • Zwrócenie uwagi na temperaturę - w zimie mieszkanie powinno być dobrze ogrzane, w lecie - przyjemnie chłodne
  • Usunięcie śladów obecności zwierząt (miski, legowiska, drapaki)

Home staging a nieduży budżet

Profesjonalny home staging nie musi być kosztowny. Oto kilka wskazówek dla osób z ograniczonym budżetem:

1. Skoncentruj się na podstawach

Dokładne sprzątanie, decluttering i drobne naprawy są najważniejsze i nie wymagają dużych nakładów finansowych.

2. Wykorzystaj to, co masz

Zamiast kupować nowe meble czy dodatki, postaraj się twórczo wykorzystać te, które już posiadasz. Czasem wystarczy zmienić ich układ lub przenieść elementy z innych pomieszczeń.

3. Wypożycz zamiast kupować

Jeśli brakuje Ci mebli lub dodatków, rozważ ich wypożyczenie na czas sprzedaży. Na rynku działają firmy specjalizujące się w wypożyczaniu mebli do home stagingu.

4. Odśwież meble

Zamiast wymieniać stare meble, możesz je odświeżyć - przemalować, wymienić uchwyty czy nóżki, co znacząco zmieni ich wygląd przy niewielkim koszcie.

5. Zadbaj o oświetlenie

Dobre oświetlenie może zdziałać cuda. Wymiana żarówek na mocniejsze lub dodanie kilku niedrogich lamp znacząco poprawi atmosferę wnętrza.

Najczęstsze błędy w home stagingu

Unikaj tych typowych pomyłek:

1. Zbyt osobista przestrzeń

Pozostawienie zbyt wielu osobistych przedmiotów utrudnia potencjalnym kupującym wyobrażenie sobie siebie w danym wnętrzu.

2. Zaniedbanie pierwszego wrażenia

Wejście, przedpokój czy klatka schodowa to pierwsze, co zobaczą potencjalni kupujący. Te przestrzenie powinny być równie zadbane jak reszta mieszkania.

3. Ignorowanie zapachów

Nieprzyjemne zapachy mogą natychmiast zniechęcić kupujących. Upewnij się, że w mieszkaniu pachnie świeżością, ale unikaj intensywnych, sztucznych zapachów.

4. Zbyt daleko posunięta personalizacja

Home staging nie polega na urządzeniu mieszkania według własnego gustu czy aktualnych trendów, ale na stworzeniu uniwersalnej przestrzeni, która spodoba się większości kupujących.

5. Ignorowanie zewnętrznej części nieruchomości

Jeśli sprzedajesz dom, zadbaj również o ogród, podjazd i elewację. W przypadku mieszkania upewnij się, że balkon czy taras są czyste i atrakcyjne.

Kiedy warto skorzystać z usług profesjonalisty?

Chociaż wiele elementów home stagingu można wykonać samodzielnie, w niektórych sytuacjach warto rozważyć zatrudnienie profesjonalisty:

  • Gdy nieruchomość jest trudna do sprzedaży (nietypowy układ, małe pomieszczenia, nieatrakcyjna lokalizacja)
  • Gdy mieszkanie jest puste
  • Gdy nieruchomość jest w wyższym segmencie cenowym
  • Gdy zależy Ci na czasie i maksymalizacji zysku
  • Gdy brakuje Ci czasu lub umiejętności do samodzielnego wykonania home stagingu

Koszt profesjonalnego home stagingu zaczyna się od kilku tysięcy złotych, ale przy droższych nieruchomościach inwestycja ta zwykle zwraca się wielokrotnie.

Podsumowanie

Home staging to skuteczna i sprawdzona metoda przygotowania nieruchomości do sprzedaży, która może znacząco wpłynąć na czas sprzedaży i uzyskaną cenę. Kluczowe elementy to:

  • Gruntowne sprzątanie i odświeżenie wnętrza
  • Eliminacja zbędnych przedmiotów i depersonalizacja
  • Drobne naprawy i remonty
  • Staranna aranżacja poszczególnych pomieszczeń
  • Zwrócenie uwagi na szczegóły i pierwsze wrażenie

Pamiętaj, że celem home stagingu nie jest stworzenie perfekcyjnego wnętrza z katalogu, ale przestrzeni, w której potencjalni kupujący mogą wyobrazić sobie swoje przyszłe życie. Dobrze przeprowadzony home staging podkreśla atuty nieruchomości, minimalizuje jej wady i sprawia, że wyróżnia się ona na tle konkurencyjnych ofert.